Two years ago, a famous American real estate fund obtained the right of development of the central plot in Luwan District of Shanghai by acquiring total equity of a domestic real estate company. After two-year operation, the fund concluded an agreement with a real estate development group in Shanghai, that the former would sell to the latter a controlling percentage of equity of the foreign-owned real estate project company. Mr. Chambers Yang and his team provided legal services for the group in Shanghai, including the design of acquisition plan, drafting and negotiation of the contracts, application for approval, etc.
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
外资收购房地产开发项目公司股权有哪些法律限制？
外资收购境内房地产开发项目公司股权，需首先判断是否属于《外商投资准入特别管理措施（负面清单）》限制或禁止类领域。根据现行负面清单，房地产开发行业通常不属于限制类，但若涉及城市土地成片开发、大型基础设施或特定区域（如历史文化保护区），可能需要额外审批。此外，收购方需关注项目公司已取得的土地使用权性质——若为划拨用地，则需补缴土地出让金并转为出让用地后方可转让；若为出让用地，需核查土地出让合同是否有限制股权转让的条款。实务中，还需审查项目公司是否已取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等关键证照，以及是否存在未结清的税费、工程款或对外担保。若项目涉及外资比例超过一定阈值（如50%），还可能需要依据《关于外国投资者并购境内企业的规定》进行国家安全审查。操作指引：建议在交易前由律师协助进行法律尽职调查，全面排查项目公司的土地、规划、建设、环保、消防等合规情况，并在股权转让协议中设置先决条件（如政府审批完成、资产无瑕疵等）和赔偿条款。风险提示：若未履行审批程序或违反外资准入限制，股权转让可能被认定为无效，且面临行政处罚或外汇无法汇出的风险。
外资并购房地产项目公司的审批流程有哪些？
外资并购房地产项目公司通常涉及多部门审批或备案，流程较为复杂。第一步，交易双方需就股权收购达成初步意向，并签署保密协议和意向书。第二步，由买方委托律师和会计师进行法律与财务尽职调查，重点审查项目公司的土地使用权、规划许可、建设进度、负债情况、关联交易及诉讼仲裁等。第三步，根据尽职调查结果设计交易结构，确定是直接收购股权还是通过资产收购或设立新公司等方式。第四步，起草并谈判股权转让协议、股东协议、公司章程等法律文件，明确股权交割条件、价款支付方式、交割前后义务、违约责任等。第五步，向商务部门申请外资并购核准或备案（根据是否属于限制类行业及投资金额判断），通常需要提交申请书、协议、营业执照、债权债务处置说明等材料。第六步，向自然资源部门申请土地使用权变更登记（如涉及土地权属变化），向住建部门申请项目公司资质变更。第七步，完成工商变更登记、税务登记、外汇登记（如需将利润汇出）等。整个流程耗时约3至6个月，具体取决于项目复杂程度和审批机关效率。实务操作指引：建议提前与相关部门沟通，明确材料清单与审批时限；同时注意同步办理外汇登记，确保跨境资金流动合规。风险提示：若未取得必要审批即完成股权变更，可能面临工商撤销登记、罚款或外汇无法结汇等后果。
股权收购协议中应包含哪些关键条款以防范风险？
在房地产开发项目公司股权收购中，股权收购协议需重点设计以下条款以防范法律与商业风险。第一，先决条件条款：明确股权交割需满足的条件，如取得商务部门批准、无重大不利变化、关键证照有效、目标公司资产无查封冻结等。若先决条件未在约定时间内满足，买方有权解除协议并要求返还定金。第二，陈述与保证条款：要求卖方（原股东）全面陈述目标公司的股权结构、资产权属、负债情况、诉讼仲裁、税务合规、环保合规、劳动关系等，并保证其真实性。实务中，应针对房地产行业特别增加土地取得方式、出让金缴纳、规划指标、容积率、建筑高度、绿地率等具体参数的保证。第三，赔偿条款：对卖方违反陈述与保证、未披露的或有负债、未决诉讼等导致的损失，设定赔偿机制，包括赔偿范围、起赔额、赔付上限等。通常约定一个“赔偿篮子”和“赔偿上限”（如交易价的20%至30%）。第四，交割后义务条款：明确交割后卖方需配合办理土地、规划、建设等证照变更，以及过渡期（自签约日至交割日）的目标公司经营管理事项，如限制分红、资产处置、对外担保等。第五，争议解决条款：建议选择中国内地仲裁机构（如上海国际仲裁中心）并适用中国法律，避免因司法管辖不确定性增加纠纷解决成本。风险提示：若协议中缺乏对土地用途变更、规划调整等特殊风险的约定，可能导致买方在后续开发中遭遇重大障碍。因此，建议在律师指导下逐条审查并谈判，确保条款覆盖房地产行业特有风险点。
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