各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：
为规范和加强个人所得税管理，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，现对个人取得转租房屋收入有关个人所得税问题通知如下：
一、个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。
二、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。
三、《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函〔2002〕146号）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：
（一）财产租赁过程中缴纳的税费；
（二）向出租方支付的租金；
（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；
（四）税法规定的费用扣除标准。
国家税务总局
二○○九年十一月十八日
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
个人转租房屋收入如何缴纳个人所得税？
个人将承租的房屋转租给他人并取得租金收入，该收入在法律性质上属于财产租赁所得，应当缴纳个人所得税。根据相关税收法规，财产租赁所得以每次收入不超过一定限额的，减除法定费用后为应纳税所得额；超过限额的，减除百分之二十的费用后再计算。具体计算时，允许从转租收入中依次扣除在租赁过程中缴纳的税费、支付给原出租方的租金、纳税人实际负担的修缮费用，以及税法规定的费用扣除标准。实务操作中，转租人需要保留完整的房屋租赁合同、支付租金的有效凭证、缴纳税费的完税证明以及修缮费用的合法票据。税务机关在征管中会重点审核租金的真实性和合理性，若无法提供合法有效凭据，相关支出可能不予扣除。转租人应主动申报，避免因漏报或错报产生滞纳金和罚款。此外，如果转租行为具有经常性和经营性特征，还可能被认定为其他所得或经营所得，需结合实际情况判断适用税目。建议转租人在每取得一次租金收入后，及时按照法律规定计算并申报缴纳个人所得税，必要时咨询专业税务人员。
转租房屋计算个税时租金如何扣除？
在计算转租房屋的个人所得税时，转租人向原出租方支付的租金可以依法从转租收入中扣除，但必须同时满足两个核心条件：一是存在真实有效的房屋租赁合同，二是能够提供合法支付凭据，例如银行转账记录、收款收据、发票等。扣除并非随意进行，而是按照法定的先后顺序实施。首先扣除转租过程中实际缴纳的税费，如增值税附加、印花税等；其次扣除向出租方支付的租金；再次扣除转租人实际负担的修缮费用，但通常需要取得合规的修缮票据；最后再依法适用费用扣除标准，即定额扣除或比例扣除。值得注意的是，租金扣除应以转租收入为上限，不得形成亏损抵减其他所得。如果转租人将房屋用于居住和经营混合用途，租金和相关费用还可能需要合理分摊。实务中的常见争议在于，有的转租人与出租方之间存在关联关系或虚假租赁合同，税务机关会审查合同真实性、租金水平是否符合市场行情、支付凭证是否齐全。若无法证明租金真实支付，扣除申请将被拒绝。因此，转租人务必妥善保管每期支付租金的转账流水和收款凭据，并确保合同条款清晰明确，以降低税务风险。
转租房屋税前扣除的先后顺序是什么？
转租房屋的个人所得税税前扣除项目有严格的先后次序，该次序由税务机关明确作出规范，必须依次适用。第一顺序是财产租赁过程中缴纳的税费，包括转租环节产生的相关税金及附加，例如房产税、增值税、城市维护建设税、教育费附加等，这些税费需提供完税证明。第二顺序是向出租方支付的租金，转租人依据租赁合同实际支付的租金，凭合法支付凭据扣除。第三顺序是由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用，该修缮费用应当是为保持或恢复房屋正常可使用状态而发生的必要支出，每次扣除限额有相应规定，超出部分允许在以后月份继续扣除。第四顺序是税法规定的费用扣除标准，即每次收入不超过限额时扣除固定费用，超过限额时扣除百分之二十的固定比例费用。这一扣除顺序的设计旨在优先体现实际成本，降低转租人的税负。在实务操作中，转租人应准确归集各项支出凭证，按照上述顺序逐项计算扣除。值得注意的是，如果纳税人未能按时取得修缮费用发票或租金支付凭据，当期无法扣除，后续补开票据的，是否追溯调整需按税务机关的执行口径处理。此外，扣除顺序仅适用于同一项转租收入，不同租赁期间的收支不得混淆。纳税人应建立规范的租赁收支台账，避免因顺序错误导致多缴或少缴税款。
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