各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为完善房产税、城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下：
一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题
无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
二、关于出典房产的房产税问题
产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。
三、关于融资租赁房产的房产税问题
融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题
对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。
对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
五、本通知自2009年12月1日起执行。《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（(86)财税地字第008号）第七条、《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发[1993]368号)第二条同时废止。
财政部 国家税务总局
二○○九年十一月二十二日
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
出典房产的房产税由谁缴纳？
根据现行房产税政策，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，应当依照房产余值代缴纳房产税。这里的“应税单位和个人”是指实际使用该房产但未支付租金的主体，而“其他单位”通常指产权所有人。代缴义务的产生源于无租使用情形下，产权所有人未取得租金收入，若按租金收入计征则无法操作，因此税法规定由使用方按房产余值计算缴纳。实务操作中，使用方需确认房产的计税余值，即房产原值一次减除一定比例（一般为10%至30%）后的余额，具体减除幅度由省级人民政府确定。需要注意的是，代缴并不改变纳税义务的最终归属，若使用方未按时申报缴纳，税务机关可依法追缴并加收滞纳金。此外，该规则仅适用于无租使用，若存在明显不公允的低租或免租安排，税务机关可能依据实质重于形式原则进行调整。风险提示：使用方应留存租赁协议、无偿使用说明等资料，并在纳税申报时准确填写房产信息，避免因漏报或错报引发税务争议。实务中常见争议是使用方与产权所有人在代缴责任上的相互推诿，建议双方在合同中明确税费承担条款，以降低后续合规风险。
融资租赁房产的房产税纳税义务何时发生？
产权出典的房产，房产税由承典人依照房产余值缴纳。出典是一种特殊的财产权利转移方式，出典人将房产出典给承典人，承典人在典期内获得占有、使用和收益的权利，出典人则获得典价。由于承典人在典期内实际控制并受益于该房产，税法规定由承典人承担纳税义务。计税依据是房产余值，而非典价或租金，这与出租房产按租金收入计税有本质区别。承典人应自取得承典权之日起，按房产原值减除一定比例后的余值计算缴纳房产税。实务中需要注意，承典人确定后，出典人不再负缴纳义务，但若承典人未按时缴纳，税务机关仍可向出典人追缴，因为出典人作为产权所有人并未完全免除潜在责任。操作指引：承典人应收集典契、房产权属证明等文件，准确核算房产原值，并在纳税义务发生后的规定期限内申报。风险提示：实践中常出现典期届满后产权归属争议，此时应以实际权属状态判断纳税义务人。若承典人无法确定或下落不明，税务机关可能依据房产实际使用情况认定纳税人。建议相关当事人在签订典契时明确税收承担及代缴机制，避免因权属不清导致重复征税或漏税。
地下建筑用地的城镇土地使用税如何计算？
融资租赁的房产，由承租人依照房产余值缴纳房产税，纳税义务发生时间为融资租赁合同约定开始日的次月起；若合同未约定开始日，则自合同签订的次月起。融资租赁实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬，承租人虽不拥有法律所有权，但实际控制并长期使用该房产，因此税法将纳税人确定为承租人。计税方式与自有房产相同，即按房产余值计征，而非租金或融资额。纳税义务的起算点非常关键，实务中常见争议是合同“约定开始日”与“实际交付日”不一致时的处理。按文件规定，应以合同约定的开始日为准，即使房产尚未实际交付，只要合同明确约定，次月起即产生纳税义务。若合同未约定，则从合同签订次月起计算。这要求企业在签订融资租赁合同时，务必审慎约定租赁起算条款。操作指引：承租人应在合同签订或约定开始日后的次月起，及时向主管税务机关申报房产税，并将融资租赁合同、发票、付款凭证等资料作为备查依据。风险提示：若承租人未按期申报，可能面临滞纳金和罚款。同时，出租人（融资租赁公司）虽不缴纳房产税，但应配合承租人提供房产原值等计税信息。建议承租人在财务核算中单独设置融资租赁房产台账，准确记录原值、余值及纳税义务时间，防范税务合规风险。
地下建筑用地的城镇土地使用税如何计算？
对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，应按规定征收城镇土地使用税。计税面积的认定分两种情形：已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算；未取得地下土地使用权证或权证上未标明土地面积的，则按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。这解决了地下空间权属登记不完善时的计税难题。更为重要的优惠政策是，对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税，即减半征收。需要注意的是，该50%优惠仅针对地下建筑用地，与地上建筑用地的全额征收形成区别，体现了对地下空间开发利用的政策支持。实务操作中，纳税人应取得并妥善保管地下土地使用权证，若权证面积不明确，需自行测量垂直投影面积并留存测绘报告等证据。地下建筑若与地上建筑相连，则可能涉及不同税目和面积的划分，应按地上与地下分别核算。风险提示：一些企业误以为地下建筑不需要缴纳城镇土地使用税，导致漏报；另一些企业则错误适用50%优惠于整个宗地，造成少缴税款。建议纳税人对照土地使用权证、规划许可、竣工验收文件，准确划分地上地下面积，并主动向税务机关咨询适用口径。该规定自2009年12月1日起执行，对之前已纳税款不再追溯，但未申报的应补缴。实务中常见的争议焦点是地下停车库、地下商场等经营性空间是否属于“单独建造”，以及人防工程是否适用该政策，各地执行存在差异，需结合当地具体规定判断。
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