各省、自治区、直辖市及新疆建设兵团商务主管部门：
经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等6部门于2006年7月11日发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)。现就贯彻落实《意见》工作中涉及外商投资企业审批和管理的有关具体问题通知如下：
一、《意见》所称外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。
二、境外机构和个人(以下简称境外投资者)在境内投资购买非自用房地产的，应根据外商投资的法律、法规及相关规定，申请设立外商投资企业。经审批部门批准并办理有关注册登记后，在核准的经营范围内从事相关建设经营活动。
三、外商投资设立房地产企业，投资总额在1000万美元(含1000万美元)以上的，其注册资本应不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元以下(含300万美元)的，其注册资本应不低于投资总额的70％。
四、设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。其中，在《外商投资企业批准证书》备注栏内标明“有效期至****年**月**日”。
五、外商投资房地产企业应在有效期内向土地管理部门缴纳土地出让金，申领《国有土地使用证》，凭《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》后，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》。
六、《意见》所称“外商投资房地产企业的项目转让”是指外商投资房地产企业依法将其开发的土地、或建设的房地产项目等向境内、外投资者进行转让。外商投资房地产企业的项目转让应按国家有关规定报批。境内、外机构、个人依法购买自用、自住的已建成商品房，不属“外商投资房地产企业的项目转让”范围内。
七、境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，须妥善安置职工，处理银行债务，并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。
八、境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的，须妥善安置职工，处理银行债务，并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。
各级商务部门要严格按上述规定审批外商投资房地产企业，执行过程中有何问题，请及时与商务部(外资司)联系。
中华人民共和国商务部办公厅
二00六年八月十四日
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
外商投资房地产企业的注册资本有何要求？
根据该通知，外商投资设立房地产企业的注册资本要求与投资总额挂钩，并设置了三档标准：投资总额在1000万美元及以上的，注册资本不得低于投资总额的50%；投资总额在300万美元至1000万美元之间的，注册资本同样不得低于投资总额的50%；投资总额在300万美元及以下的，注册资本则不得低于投资总额的70%。这一梯度设置体现了对中小型外资房地产项目更严格的资本约束，旨在防范企业通过高杠杆运作带来的金融风险。实务操作中，商务主管部门在审批时会严格审查投资总额的申报真实性，企业需注意投资总额应包含土地出让金、建设成本及相关费用，不能虚报或漏报。若注册资本未达标，审批将不予通过。此外，企业应在章程和合同中明确各股东出资方式及期限，确保注册资本实缴到位，避免后续因出资瑕疵导致换发正式批准证书受阻。投资者还应关注外汇管理政策，以外汇出资须遵守结售汇规定，确保资金来源合法合规。
一年期批准证书的换发流程是怎样的？
外商投资房地产企业在设立之初，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准并登记，颁发一年期的《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，批准证书备注栏会标明有效期。企业须在有效期内向土地管理部门缴纳土地出让金，并申领《国有土地使用证》。取得该证书后，企业应持《国有土地使用证》到商务主管部门申请换发正式的《外商投资企业批准证书》，之后再凭正式批准证书到工商行政管理机关换发与批准证书经营期限一致的《营业执照》。该流程的核心目的在于确保外资房地产企业必须在取得土地使用权后才能正式开展经营，防止土地闲置或资金不到位即动工。实务操作中，企业需密切关注一年期时限，若因故未能在有效期内缴清出让金或取得土地证，批准证书将过期失效，需重新申请设立，将极大影响项目进度。此外，换发正式证书时，商务部门会核对土地出让金缴纳凭证、土地证等文件，并要求企业承诺按照核准的经营范围进行建设。建议企业在设立前与土地部门充分沟通，确认土地出让安排，避免因流程衔接不畅导致证书逾期。
境外投资者并购境内房地产企业时有哪些特别义务？
根据通知规定，境外投资者通过股权转让或其他方式并购境内房地产企业，须妥善安置职工、处理银行债务，并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。如果境外投资者收购的是外商投资企业中的中方股权，同样须履行职工安置和银行债务处理义务，并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。这项规定的核心是防止外资通过并购绕过新设企业的注册资本门槛，同时避免因并购导致职工权益受损或金融债务悬空。实务中，商务部门在审批并购时会重点审查职工安置方案是否经职工代表大会或工会讨论通过，债务处理是否取得债权人书面认可，以及转让资金来源证明是否显示为自有资金。常见争议集中在一次性支付期限的起算时点，新设并购以营业执照颁发日为准，股权收购以协议生效日为准，企业应准确记录相关日期。若未按期支付，商务部门可能撤销批准证书，股权转让行为无效。此外，收购方应避免使用贷款资金作为支付来源，否则将违反自有资金要求。建议在并购协议中明确支付节点与违约责任，并事先完成尽职调查，确保合规。
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