杨春宝律师就存量房拍卖事宜接受北京《地产新闻》杂志记者的采访，杨律师深入分析了存量房拍卖可能存在的法律障碍及消费者的心理预期，介绍了上海存量房拍卖的情况，剖析了上海在建工程、烂尾楼拍卖的现状以及法律障碍，介绍了上海在建工程转让的流程以及在建工程改造、优化设计及包装上市等情况。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
存量房拍卖存在哪些法律障碍？
存量房拍卖在实务中面临多重法律障碍，首先，产权清晰性是前提，若房屋存在共有权争议、抵押、查封或租赁未解除等权利负担，拍卖程序可能因权属瑕疵而中止或无效。其次，土地使用权的性质与剩余年限直接影响拍卖可行性，划拨土地需补缴出让金，工业或商业用地改变用途还需规划审批。再次，税费负担问题常引发争议，卖方税费、土地增值税、契税等若未在拍卖公告中明确，可能导致成交后无法过户。此外，拍卖程序合规性要求高，需履行评估、公告、竞价等法定环节，若信息披露不实或竞价存在串通，买受人可主张撤销。消费者心理预期方面，不少购房者误以为拍卖价必然低于市场价，实际含佣金、税费后可能并无优势，且无法实地看房或贷款受限，导致悔拍率上升。实务操作中，建议竞买人前务必调取不动产登记簿，核实权利限制，并委托律师审查拍卖公告与评估报告，合理设定心理底价，避免因信息不对称陷入纠纷。法院或拍卖机构也应尽到瑕疵告知义务，否则可能承担相应责任。
在建工程转让的流程有哪些？
在建工程转让在房地产实务中属于复杂交易，流程通常包括前期尽调、协议签订、行政审批与权属变更等主要阶段。前期尽调阶段，受让方需核查项目公司的股权结构、土地出让合同、规划许可证、施工许可证、预售许可证等证照的完整性与有效性，同时评估工程实际进度、已售房源、抵押担保、拖欠工程款及税费等潜在债务。协议签订阶段，双方应明确转让范围、价款支付节点、债务承接方式、项目资料移交清单及违约责任，尤其要约定停工期间的费用分担和不可抗力条款。行政审批是核心环节，转让行为必须获得土地管理部门和建设主管部门的同意，涉及土地使用权人变更的，需办理土地出让合同变更或重新签订出让合同；若项目已取得预售许可，还需处理已售房屋的后续交付责任。权属变更阶段，双方需共同申请不动产权转移登记，涉及在建工程抵押的，需先解除抵押或取得抵押权人书面同意。此外，实务中常采用股权转让方式间接获得项目控制权，可规避部分行政审批，但需防范或有负债风险。转让完成后，受让方应重新办理施工许可等手续，确保后续开发合法。建议聘请专业律师全程参与，设计交易结构，防范因流程瑕疵导致转让无效或无法过户。
烂尾楼拍卖有哪些风险？
烂尾楼拍卖风险极高，主要源于其法律状态的复杂性。第一，权利关系混乱，烂尾楼通常涉及多重抵押、重复查封、施工方优先受偿权、购房者债权及民间借贷等，各权利顺位交错，拍卖所得分配困难，买受人可能无法取得干净产权。第二，行政审批障碍，项目停工多年，规划条件、土地性质、建设标准可能已与现行法规不符，重新开工需补办大量手续，若原规划许可已过期或土地被认定为闲置，还可能面临无偿收回风险。第三，工程与质量风险，主体结构可能存在安全隐患，隐蔽工程验收资料缺失，后续修复成本难以估量。第四，合同履行风险，原预售合同中的购房者若已支付部分房款，买受人可能需承担交房义务或退赔责任，处理不当易引发群体事件。第五，税费负担沉重，历史欠税、土地增值税、滞纳金等可能远高于预期。实务操作中，建议投资人在参拍前委托专业机构开展全面法律与工程尽调，调取项目全卷档案，厘清债权债务清单，测算续建总成本，并与政府主管部门预先沟通规划调整及复工审批可能性。拍卖公告中未披露的瑕疵，买受人虽可在一定条件下主张权利，但救济成本极高。因此，烂尾楼拍卖须谨慎参与，切勿仅凭低价冲动竞买，否则可能陷入债务深渊。
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