江山大厦位于徐家汇肇嘉浜路天钥桥路，原由某房地产开发公司开发建设，在项目建设过程中，该项目形成了复杂的债权债务关系和权属关系以及权利限制。某著名地产公司有意受让该大厦房地产权益，站长为此设计了并购方案，并提供了相关法律建议。
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
在建工程转让面临哪些典型法律风险？
在建工程转让通常涉及复杂的法律风险，主要包括权属关系不清、债权债务纠纷、权利限制以及行政审批合规性等问题。就权属关系而言，项目可能存在多个共有人、实际投资人与登记权利人不一致的情形，导致转让主体资格存疑。债权债务方面，原开发商可能拖欠工程款、材料款、税费或银行借款，这些债务可能附着于项目之上，受让方若未充分核查，可能被动承担清偿责任或面临债权人主张权利。权利限制包括在建工程已被设定抵押、被司法查封或存在预告登记，这些限制将直接影响转让的合法性和过户可行性。此外，项目转让还需满足投资进度、土地出让金缴纳等法定条件，否则可能被认定为非法转让。实务中，受让方必须进行穿透式尽职调查，核查项目全链条的法律状态，并在交易文件中设置明确的风险分担条款，例如要求转让方提供担保或承诺，同时考虑通过债务重组、解除抵押或协调债权人等方式排除障碍。若不重视这些风险，轻则导致交易失败，重则引发诉讼或行政责任，因此专业法律服务的介入尤为必要。
受让方应如何设计在建工程转让的并购方案？
受让方在设计在建工程转让的并购方案时，应当结合项目具体情况采取灵活的交易架构，常见的方案包括直接转让项目公司股权、转让在建工程物权、或采用资产与债务重组组合模式。直接转让项目公司股权可以规避土地使用权和在建工程过户的繁琐程序，但需注意项目公司可能隐藏或有负债，例如对外担保、未披露的合同义务等，因此必须对公司进行全面尽职调查，并要求原股东就既往债务提供充分保证。转让在建工程物权则相对清晰，但必须取得抵押权人同意、解除查封并满足法定转让条件，同时关注增值税、土地增值税等税费成本。对于债权债务关系复杂的项目，可考虑由转让方先行清理债务或由受让方代偿相应债务后抵减转让价款，也可通过设立新项目公司并注入资产的方式实现风险隔离。方案设计还应包含交易先决条件、价款支付节奏、资产交割节点及违约责任划分等核心条款。此外，需特别关注权利限制的解除机制，例如在交易文件中约定转让方须在交割前完成解押、解封义务，否则受让方有权解除合同并索赔。并购方案并非一成不变，应基于法律尽职调查结果动态调整，必要时可引入第三方资金监管或履约担保机制，以平衡双方利益，降低交易不确定性。
处理在建工程转让中权利限制有哪些实务要点？
在建工程转让中常见的权利限制包括抵押、司法查封、预查封以及建设工程价款优先受偿权等，处理这些限制是交易成功的核心环节。实务要点首先在于全面排查：通过不动产登记中心查询在建工程及土地使用权的抵押登记和查封信息，同时结合裁判文书、执行信息公开平台等核查潜在司法冻结风险。对于已设抵押的，必须取得抵押权人的书面同意，或者通过清偿债务、提供替代担保等方式注销抵押登记。若存在查封，则需与查封申请人及法院协调，通常需先行履行判决或达成执行和解，再由法院解除查封措施。特别需要注意的是建设工程价款优先受偿权，施工方就项目折价或拍卖价款享有法定优先权，其效力甚至优先于抵押权，因此受让方应核查是否存在拖欠工程款情形，并要求转让方提供施工方出具的放弃或承诺不主张优先权的文件，同时必要时将部分转让价款专项用于清偿工程欠款，以确保权利瑕疵清除。此外，预售合同备案、租赁关系等也属权利负担，需逐项核实并取得相应解除文件。风险防范层面，受让方应在转让协议中明确约定权利限制的解除为付款前提之一，并要求转让方承担瑕疵担保责任，约定若因披露不实导致损失的赔偿机制。最后，建议在交割前再次查询登记状态，确保无新增限制登记，并完成变更登记后方可支付尾款，从而最大限度保障受让权益。
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