A famous American company in the industry of real estate development obtained legitimately the land use right of a plot located in Xinjiekou of Nanjing. However, because of its adjacence to a military site, the project was postponed for a long time, and the American company had to transfer the land use right to a domestic company. Mr. Chambers Yang and his team provided all-round legal services for the foreign party including the design of transfer plan, drafting and negotiation of the transaction contracts, the design of plan of supervision over money for transaction, and the contacts with authorities regarding foreign capital, administration of industry and commerce, tax, foreign exchange, etc.
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
外资房地产项目转让交易架构如何设计？
外资房地产项目转让通常涉及资产交易与股权交易两种基本模式，选择何种架构需综合考量税负、审批程序、债务承继及潜在或有负债等因素。资产交易直接转让土地使用权及地上建筑物，流程相对清晰，但可能触发土地增值税、契税等较高税负，且需重新办理各项权属证书；股权交易则通过转让持有项目公司股权的方式间接实现资产控制，可规避部分流转税，但需全面核查目标公司的历史沿革、债权债务及合规记录，防范隐性风险。在本文案例中，美国公司作为外方拟退出，设计交易方案时需特别注意外资准入限制、土地用途管制以及项目停滞原因是否影响转让条件。若项目毗邻军事设施，可能存在规划调整或开发限制，律师应协助评估该等事项对交易标的合法性与可转让性的影响，并在协议中设置相应陈述保证与交割条件。此外，交易架构还需考虑资金支付节点与股权交割的衔接，通常采用分期付款、托管账户或第三方监管方式，确保转让价款与权属变更同步完成。实务中，应结合具体项目背景、双方商业诉求及当地监管口径，通过结构化的方案设计平衡交易安全与效率，避免因架构缺陷导致交易失败或后续争议。
涉外股权转让中资金监管与支付风险如何控制？
涉外股权转让的价款支付往往金额巨大且涉及跨境流动，监管设计直接关系到交易安全。核心风险在于付款方可能预付资金后无法获得股权，或收款方完成股权变更后收不到尾款。实务中常用的控制措施包括：设立共管账户或托管账户，由律师事务所或第三方机构对资金进行监管，以付款义务的履行作为释放资金的条件；明确付款节点与股权交割、行政审批、证照变更等关键环节的对应关系，例如约定在工商变更登记完成后支付大部分价款，剩余款项待交接完毕或保证期届满后结清。同时，需考虑外汇管理合规要求。外方股东收取股权转让价款属于资本项目外汇业务，必须通过银行办理外汇登记和结汇手续，律师应协助准备相关文件并确保交易文件中的支付条款与外汇监管要求相一致，避免因外汇合规瑕疵导致资金无法汇出。此外，若受让方为境内企业，其支付大额外币资金还可能涉及跨境担保或融资安排，需提前规划资金来源的合法渠道。在本文的房地产项目背景下，由于项目曾因毗邻军事设施而长期停滞，可能引发土地闲置或规划调整风险，律师可在资金监管合同中加入风险准备金条款，预留部分价款作为卖方对潜在债务或瑕疵的担保，并设定争议解决机制。对于付款方而言，建议在协议中明确退款条件和违约责任，如因行政审批不通过或股权被冻结导致交割不能，卖方应无条件返还已付资金及利息。通过完善的资金监管架构，可最大限度降低信用风险，保障交易双方在信息不对称情况下的利益平衡。
涉外不动产项目转让需办理哪些行政协调程序？
涉外不动产项目转让往往横跨外资准入、工商变更、税务处理、外汇登记及不动产登记等多个行政领域，协调程序的顺畅与否直接决定交易能否落地。首先，外资准入层面，需确认受让方及交易模式是否符合现行外商投资准入负面清单的要求，若涉及限制类领域，须办理相应核准或备案手续。其次，工商登记环节，无论采取股权转让还是资产转让，均需向市场监督管理部门申请变更登记，股权转让需修改公司章程、调整股东名册并提交转让协议、股东会决议等材料；资产转让则需办理不动产转移登记，涉及土地使用权人名称变更。第三，税务申报是必经程序，转让方需就股权转让所得或资产转让所得缴纳企业所得税、印花税，资产转让还可能涉及土地增值税、增值税及附加税费，向税务机关进行纳税申报并取得完税证明或免税证明，该等证明通常是办理工商及外汇手续的前置条件。第四，外汇管理方面，外方收取转让价款需在银行办理外汇登记，提供交易真实性证明材料，包括合同、税务凭证及主管部门批准文件，并按规定进行国际收支申报。此外，由于本案项目毗邻军事设施，可能涉及国家安全审查或军事用地管理协调，转让前需与相关军事主管部门沟通确认是否存在影响交易的限制措施。同时，土地管理部门对闲置土地可能进行调查，若项目因非企业原因长期停滞，需提交证明材料以避免被认定为土地闲置而面临收回风险。律师的协调价值在于提前梳理各项程序的逻辑顺序与文牍要求，代表客户与各主管机关进行专业沟通，推动关键事项获得批准，防止因程序漏项或材料瑕疵导致交易中断。实务中，建议在交易时间表中为行政审查预留充分期限，并设置以取得特定批准为交割条件的条款，以合理分配因行政审批不确定带来的交易风险。
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