法律桥网友百合咨询：我们厂是一个规模不大的企业，已在建新的厂房，但是现在面临资金不足，有一家外地大老板欲与我们按股份合作。我们基本上已经把所有资金投入新建中。按照他的意思，我们还需再酬60几万，才能有20%的股份，其余80%由他出，由他控股。我们是一个乡镇小厂，不懂具体的股份分红。想请教一下：第一，怎样才能够在更知情的情况下做出好的合作？第二，请问他怎么对我们新建厂房资产的评估。那样的话，是不是会比我们实际所耗的钱要少呢？第三，据我们所知，他已经在新加坡有上市股份。不知道以后合作是不是会影响到我小股东？能给我们个很好的建议吗？谢谢！
广州辛巴哥哥律师解答：
1、关于股权比例问题，你们用厂房、货币出资，对方用货币出资。对于股权比例的分配，正常情况下，按照各自的出资比例来进行分配。你们投入建厂的全部资金以及全部再筹的资金作为一个总数（如果新建的厂房跟原来的工厂一起投入到合作中，还应当加上全来的小厂的全部固定资产、流动资金等等），将他投入的全部资金作为一个总数，二者相加为总出资，然后各自按照比例来分配股权。如上所述，若要确定你方的具体出资，最好进行资产评估（可以聘请会计师做资产评估），如果不进行资产评估，任由对方作主，难以确定你方应占的股权比例，容易吃亏！另外，考虑到你方除了厂房、资金外，还将工厂的设备、商誉、销售渠道、人力资源等投入作为了合作的一部分，该部分都可以争取一定的股权份额！
2、关于知情的问题，首先涉及到确定你方投入合作中的具体的资产数额，如上面第一点所提到的，这一点非常重要！然后就是如何确保对方真金白银的掏出钱来并投入到新厂房的建设中去，因为一旦双方进入合作程序，对方控股，人、财、物对方说了算，那时对方是否拿出钱来，拿出钱来是否投入厂房建设等等你方均无法控制！这将是非常大的风险。因此，这里涉及到需要签订一个条款详尽的合约，对所涉及到的重大问题均进行详尽的约定，以免后患！
3、关于保护小股东的利益的问题。这个问题非常重要！根据法律的规定，80%控股权的股东完全可以独自决定一个工厂的一切重大问题，包括关门清算、出售厂房、厂房抵押贷款、引进新股东、改变所经营的业务等等，所以，若要保护自己的利益，唯一的办法就是在引进资金的同时签订条款详尽的合同，通过合同来进行约定。否则，若无合同，而全部依赖法律规定，小股东的利益若想得到保障将是非常困难！
4、关于他是上市公司的股东的问题。他作为上市公司的股东，现在又成为工厂的股东，这二者不相互影响，工厂跟他拥有股份的上市公司是分别独立的两个法律主体，他在另外一个公司的身份及行为均不会直接影响到工厂，也不会影响到你。
特别提醒注意，对于此类合作投资，出现纠纷的可能性是存在的，若一旦出现纠纷，如何解决，全靠合同的约定了。除非作了特别的合同约定，否则对方掌握着80%的股权，完全可以主宰小工厂的命运。
百合再咨询：合作的几种选择，按股分红合作的问题。
第一种是：
（１）我方投资50万，占10%的股。原有的旧厂房及设备等均不动，继续做自己那一行。只提供暂未完工的新厂房。新厂房占地约13亩多，以租的形式租给大股东。按每年租金15万元计算。新厂房80%完工。钢结构厂房16米＊66米一栋，普通厂房28米＊15米一栋，其中均配有两个五吨的行车。变电间已完善（规定企业独立用电，所以变电间是以11万多买下来的）地基的使用及水源等都基本已完善。我想请问这种情况按15万元每年计算合理吗？如果不合理的话，我们该按哪种方法计算呢？
（２）我方是以租地的形式与村上四个队签的合同。一般是五年一签五年一付款。也有个别暂只租的20年，一次性付清钱的。请问这种情况我方可以以租地的形式租给想与我们合作的一方吗？另外，大股东说可以帮我们付他租地时我们暂未付给村上租地的钱，请问这样可以吗？如果可以的话，我们是不是应该要求他，如果是他付我们应该付租地的钱，以后与村上的合同还是与我们签呢？这个关系到双方以后利益的问题。
第二种是：我方把旧厂房的设备全部投入到新厂房，再按对方的意见，再投资63万元，占20%股份。厂房共享，不以租地形式。一齐合作生产。
第三种是：我方想多占些股份，想占30%或40%。还差一百多万，想以贷款形式偿还。
备注：还有一人想一起投资合作，出25万，占5%股份。此人与大股东交情甚深已久。
另我们现有的厂房空间不够大，如果以租地形式租给对方，估计以后有可能还要新建厂房。但是估约以后建房占地不用现在新厂房这么大。以后以简单就行。估计也可不用行车。
我希望大家能够给我很好的建议，在这三种选择种，你们认为哪种最有利于我们的生存和发展。
广州辛巴哥哥律师解答：我对你的问题的背景了解得不多，仅根据你上面所阐述的内容，简单分析如下：
1、首先需要理清新厂房跟旧厂之间的关系问题，如果打算投资资金在新修建的厂房新建公司，那么将涉及到一个新公司的成立、投资额、股权分配的问题，这与旧厂将完全独立；如果新厂房修建以后，还挂在旧厂名下继续经营，那么将涉及到旧厂房跟新厂之经营、收益的分配问题。以上问题是否已经考虑清楚，具体是怎样考虑的？（由于我本人不清楚该事实，所以在这里提出该问题）；
2、新厂房是你修的，方法一涉及到的就是将该厂房租赁给大股东使用，有大股东承担租金，其实质意义乃是由于大股东没有出资建厂所以现在若打算使用该厂房则应该像你缴纳租金（“入门费”）？这是一个不错的主意，可以确保你每年有收益！但是还有个方法就是：不如将新厂房投资入股增加你的股份，将该缴纳的租金打入新公司的成本，由公司去缴纳（这样又可以为自己节省租金）？
3、第二种方法，如果将旧厂房、新厂房全部投入，那么股份是不是就可以更高（按照你的话的含义，好像就是指将新旧厂房全部投入？）；另外，你投资50万可以占10%的股份，为何将旧厂房投资进来了，还投资63万，才占20%的股份呢？
4、第三种方法，这个涉及到投资风险问题，你自己衡量！
5、若该人投资进来，如果按照方法一，你是否还要收他的租金呢？如果按照方法二、三，总投资增大了，他还能占5%的股份吗？
以上问题好像不是三言两语可以分析清楚，欢迎进一步探讨。
百合再咨询：关于新厂房和旧厂房的问题。如果以后是按10%股份合作，我们就只以新厂房为主，与旧厂房没有关系。等于我们总投资是50万。不包括旧厂房和新建厂房总投资。另外新厂房租给他。他出500万，我们出50万就是占10%。还有一合伙人，出25万就占5%。但大股东又说他总共将会要投资800万。包括300万将用做流动资金。500万用做固定资产。但是怎么只以500万为总投资了呢？
投资63万占20%，那是把新旧厂房总投资算在内。按他的意思占20%还应该出63万。但是我们粗略计算过，大概新厂房已经投资了将近166万。但是对方却说没有这么多。只以100万算，设备37万，按20%算还差63万元。
这就是再投资50万和63万的区别。但是感觉如果按对方100万算法。我们会吃亏。这样的话是不是应该请人评估一下呢？
还有一合伙人，我们没有考虑到，对方也没有说是两个人一起租地，但是我估计他会以两人合伙租地为说。
我们镇上开过会，说只要是引进商人投资，会有税收的减免等。但是我不知道这样是不是可以申请贷款呢？我们小厂，在镇上还是有些影响力的，应该政府会对此事很赞同的。请问我们怎样才能得到政府的帮助呢？
还有现在新建厂房没有办那个建房证，以后和临时房产证一起办可以吗？会要罚款的吗？
广州辛巴哥哥律师解答：50万占10%，那么总投资应该是500万，但他出500万，另一个合伙人出25万，那么总投资就是575万了（股权比例跟总投资不一致）！他投资800万，但是只用500万来计算股份，那么对你有利。（100万+37万+63万=200万）占20%，那么总投资应该是1000万，对方投资800万，正确。找人评估当然有利。每年收取15万的租金只占10%的股份跟占20%的股份之间的考量，不是法律问题，而是投资收益问题，您可以自行定夺。申请贷款是是否引资没有关系，但是贷款一般需要抵押，你的厂房没有办理房产证对于是否获得贷款可能有一定难度；是否能得到政府的帮助，可能要看你的公关能力了；是否办房产证是你的权利，不涉及到罚款问题。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
引进投资者时如何确定企业原有资产价值？
在企业引进外部投资者时，准确确定原有资产价值是保障自身股权比例的基础。实务中，许多中小企业因缺乏规范的财务记录，往往在谈判中处于劣势，容易被对方单方面压低资产估值。为了公平合理地确认资产价值，企业应当聘请具有资质的会计师事务所或资产评估机构，对厂房、在建工程、设备、存货、货币资金等有形资产进行评估，同时还要考虑土地使用权、商誉、客户资源、销售渠道、专利技术、人力资源等无形资产的价值。根据法律规定的公平等价原则，出资各方可以就非货币资产的作价达成一致，但若任由控股方单方定价，很可能损害小股东利益。在本文案例中，企业实际投入新厂房的建设资金已近166万元，对方却仅认可100万元，这种差异正是由于缺乏独立评估导致的。因此，建议企业在正式签订合作协议前，务必完成资产评估，并保留所有出资凭证和付款记录。若对方拒绝接受评估结果，则需警惕其是否存在不当压价意图。此外，企业还可以将原有厂房、设备作价入股，也可以选择将其租赁给新公司以获取稳定收益，具体方式取决于企业的现金流需求和长期发展目标。对于评估产生的费用，相比投资总额而言往往微不足道，但对保护股权比例却能起到关键作用。同时要注意，评估基准日应当与投资交割日尽量接近，以避免资产价值波动造成争议。若涉及国有资产或集体资产，还需遵守相应的评估备案程序。总之，企业原有资产的价值必须通过客观、专业的手段予以固定，这是确定股权比例的前提，也是后续合作中维护自身权益的重要证据。
控股股东掌握80%股权时小股东如何自我保护？
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新厂房未办理产权证在企业投资实践中并不罕见，但其对入股和贷款的影响需要分层次分析。首先，未取得房产证的建筑物在法律上并不能当然视为合法的所有权客体，但若该建筑物已经实际建成并投入使用，且能够通过一定方式证明其财产价值（如建设工程合同、付款凭证、竣工结算资料等），则出资人仍然可以将其作为非货币财产出资，但需要履行资产评估程序，并由全体股东确认其价值。不过，若该建筑属于违法建筑，则可能面临被拆除或行政处罚的风险，从而影响出资的有效性。从贷款角度看，银行一般要求借款人提供合法有效的抵押物，未取得房产证的厂房通常无法办理抵押登记，因此难以直接用作贷款担保。若企业急需资金，可以考虑以下替代方式：一是利用已经取得权证的土地使用权进行抵押贷款，或者由第三方提供担保；二是申请政府的产业扶持资金或贴息贷款，但通常需要具备相应的立项、环评、规划等手续；三是引进投资者时，将未办证厂房的作价问题与后续办证义务挂钩，由控股方负责协助完善手续。关于是否会被罚款的问题，未办证建设本身可能违反城乡规划法或建筑法相关规定，行政机关有权责令补办手续或处以罚款，但实践中对于符合条件的农村集体建设用地上的自建厂房，地方政府往往给予整改补办的机会。建议企业尽快向当地自然资源和规划部门咨询，了解是否符合补办条件，并抓紧完成各项报批手续。若因历史原因确实无法补办，则应在投资协议中明确该瑕疵的责任承担，避免未来被行政机关处理时引发股东间的纠纷。另外，租地合同与村委会签订的形式并不影响土地使用权的合法性问题，但转租给合作方时应取得村委会的同意，并明确土地补偿费的支付主体与合同主体，防止因合同关系混乱导致权益受损。综上，未办证厂房可以作为出资资产，但存在合规和融资风险，企业应当积极补办手续，并在合同中作出周密的安排。
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