问：
云海公司（乙方）于1999年8月15日与市人印厂（甲方）签订海天娱乐有限公司（法定代表人为乙方经理）联营合同，甲方以房屋320平方米入股，乙方以对该房屋的装修及音响、空调等设备和流动资金入股，因娱乐场所经营的特殊性，双方协商，甲方不参与经营，乙方每年向甲方支付8万元利润，甲方由于自身经营情况恶化，于2001年1月18日，将其所有资产（其中含投入娱乐公司的房产）包括债权债务与建新房地产开发公司（丙方）以3600万元进行资产置换，并注明由丙方取得了娱乐公司原甲方的股份（未通知乙方）。在2001年8月15日，经丙方建议由甲乙双方签订解除联营合同，由丙方与乙方签订联营合同。但在甲乙方签订解除联营合同后，丙方却只愿与乙方签订房屋租赁合同，对此，乙方认为不妥，因此造成纠纷。2001年10月15日，丙方以乙方不履行租赁义务为由将乙方告上法庭。乙方认为：甲方投入的房产已属娱乐公司资产，甲方只持有股权而无权单方面处理娱乐公司资产：2001年8月15日甲乙方签订解除联营合同时，乙方并不知道甲方已失去娱乐公司的股东地位（甲方股权已随资产置换转移给丙方），其签订的解除联营合同无效，娱乐公司的股东应为乙方和丙方，联营关系依然存在。
丙方和乙方的联营关系是否存在？如要解除联营合同，丙方是否应赔偿乙方损失。
答：
根据法律规定，联营有法人型联营和合伙型联营两种。《民法通则》第五十一条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，组成新的经济实体，独立承担民事责任、具备法人条件的，经主管机关核准登记，取得法人资格。”《民法通则》第五十二条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”
从您的描述来看，根据甲乙之间的约定，似乎应属合伙型联营。但究竟属于何种联营还得看是否经工商登记以及联营合同是如何约定的。若属合伙型联营，根据合伙的基本精神，并不存在股权转让的问题，也就是说丙方无法替代甲方，不能继承甲方的权利义务。你们的合伙联营关系在甲方出让其资产时即已终止。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第五条的规定：“不符合法律规定或合同约定的条件而中途退出联营的，退出方应当赔偿由此给联营体造成的实际经济损失。”故乙方的损失应当向甲方主张。如果是法人型联营，则甲方无权转让房产，也无权擅自转让其在娱乐公司的股权，丙方不能对乙方主张任何权利。
从另一角度看，如果该联营体未经工商登记，则该合同可以理解为名为联营，实为租赁，也就是丙方的主张。根据《合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，在甲方擅自出售房屋后，乙方只有主张租赁的权利，而没有要求联营的权利。然而，丙方显然已经采取了有效的措施，剥夺了乙方的租赁权，因为甲乙两方已经解除了联营合同（租赁合同）。（选自《创业法律108问》，作者：杨春宝高级律师，电话：13901826830）
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
丙方与乙方之间是否存在联营关系？
第一，法律概念与规则解释：联营通常分为法人型联营与合伙型联营。法人型联营会组成新的经济实体，独立承担民事责任并具备法人条件，经登记取得法人资格；合伙型联营则共同经营，不具备法人条件，各方按出资比例或约定以各自财产承担民事责任，符合条件时承担连带责任。判断联营关系不能只看合同名称，还要看是否经工商登记、是否组成新主体、各方是否共同经营、资产是否转移至联营体以及合同对权利义务如何约定。若未登记，还可能被认定为名为联营实为租赁。第二，案件事实与实务场景引用：本案中，云海公司与市人印厂约定，甲方以房屋入股，乙方以装修、音响、空调设备和流动资金入股，甲方不参与经营，乙方每年支付八万元利润。后甲方将包括涉案房产在内的资产置换给丙方，并注明丙方取得原甲方在娱乐公司的股份，但未通知乙方。甲乙方随后签订解除联营合同，丙方却只愿与乙方签订房屋租赁合同。因此，丙方与乙方之间是否形成联营，取决于原联营体性质、登记状态以及甲方股权能否转让。若属合伙型，丙方不能当然替代甲方，不能继承甲方权利义务；若属法人型，甲方无权擅自处分房产和股权，丙方也不能向乙方主张股东权利。第三，实务指引与风险提示：处理此类争议，应首先调取工商登记档案、联营合同、资产置换协议、解除协议及房屋权属材料，查明联营体是否取得法人资格、房产是否已过户至联营体或娱乐公司名下、甲方股权是否合法转让。若丙方仅凭资产置换文件主张联营股东身份，乙方可否认其联营主体资格，并主张原联营关系在甲方出让资产时已经终止或解除无效。若解除协议存在重大误解、欺诈或未通知真实权利人的情形，应及时主张撤销或确认无效。否则，丙方可能转而以租赁关系起诉，乙方将面临腾退、欠租或赔偿风险。
解除联营合同后损失应向谁主张？
第一，法律概念与规则解释：联营合同解除后，责任承担取决于联营类型、退出原因和违约情形。合伙型联营中，合伙人中途退出应符合法律规定或合同约定，不符合条件而退出并给联营体造成实际经济损失的，退出方应赔偿。法人型联营中，股东转让股权或处分法人财产须遵循法人独立财产原则和公司章程、法律程序，擅自处分可能无效或承担赔偿。若合同被认定为租赁，则按租赁规则处理，出租人转让租赁物不影响原租赁合同效力，但合法解除后承租人丧失租赁权。第二，案件事实与实务场景引用：本案中，市人印厂在未通知云海公司的情况下，将包括投入娱乐公司房产在内的全部资产与丙方置换，并注明丙方取得娱乐公司原甲方股份。随后经丙方建议，甲乙方签订解除联营合同，但丙方只愿签房屋租赁合同。乙方认为其签约时不知道甲方已失去股东地位，解除联营合同无效，娱乐公司股东应为乙方和丙方。若法院认定合伙型联营，则丙方不能继承甲方权利义务，联营关系在甲方出让资产时终止，乙方损失应向甲方主张；若认定法人型联营，则甲方无权转让房产和股权，丙方不能向乙方主张权利，乙方可向甲方追责。第三，实务指引与风险提示：乙方主张损失时，应围绕实际经济损失举证，包括装修设备投入、流动资金、经营损失、已支付利润、替代交易成本等，并证明损失与甲方擅自退出或擅自处分资产之间存在因果关系。若解除协议是在丙方建议下签订，且乙方对甲方已失去股东地位并不知情，可主张重大误解或欺诈，请求确认解除无效或撤销，但应注意撤销权行使期限和举证责任。若联营未登记而被认定为租赁，乙方损失主张将受限，只能就租赁权受侵害、装修添附、搬迁停业等主张赔偿。因此，签约前应核查登记与权属，解除时要求各方书面确认主体资格和后续安排。
名为联营实为租赁时如何处理？
第一，法律概念与规则解释：司法实践中，若当事人约定一方提供房屋，另一方支付固定收益，提供房屋方不参与经营、不承担经营风险，且联营体未依法登记为新的法人，则合同可能被认定为名为联营实为租赁。此时双方关系按租赁合同处理，不适用合伙或法人型联营规则。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力，即通常所说的买卖不破租赁；但若租赁合同已被合法解除，承租人不能再以租赁权对抗新权利人。第二，案件事实与实务场景引用：本案中，甲方以房屋入股但不参与经营，乙方每年支付八万元利润，且经营场所具有特殊性。若该联营体未经工商登记，则丙方主张双方为租赁关系具有一定基础。甲方擅自出售房屋后，乙方本可依据买卖不破租赁原则主张租赁权继续有效。然而，甲乙方已经签订解除联营合同，该解除行为若被认定为同时解除租赁关系，则丙方可能据此剥夺乙方的租赁权。丙方随后以乙方不履行租赁义务起诉，正是沿着租赁关系路径主张权利。第三，实务指引与风险提示：乙方应对策略包括：审查解除协议是否明确解除租赁关系、是否在受欺诈或重大误解下签订、丙方是否已合法取得房屋所有权、丙方是否实际接受租赁关系并收取租金。若解除协议无效或可撤销，乙方可主张租赁权继续存在，并要求丙方尊重买卖不破租赁规则。若解除有效，乙方应重点主张装修添附补偿、设备搬迁损失、停业损失及甲方隐瞒股权变动导致的赔偿。对于企业而言，采用固定回报但不参与经营的联营安排，极易被重新定性为租赁或借贷，签约时应明确登记、经营风险、退出机制和资产权属，避免后续主体错位和权利落空。
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