杨春宝律师接受《21世纪经济报道》记者采访

外商投资房地产新规与旧规的关系是什么？

实务中围绕外商投资房地产新规的争议焦点主要集中在规则适用边界、合同效力认定以及行政处罚等环节。第一，关于外资购房或投资项目的资格认定，由于新规与旧规的表述可能存在模糊地带，当事人之间常对某项投资是否属于外资限制或禁止范围产生分歧，此时需要结合投资主体的实际控制关系、资金来源性质以及项目用途进行综合判断。第二，在新规出台之前已经订立的投资合同，若后续履行条件与新规要求不一致，合同是否继续有效、可否变更或解除往往成为纠纷核心，司法实践倾向于尊重当事人意思自治，但不得违反强制性和禁止性规定，因此企业不能仅以政策变化为由随意违约，仍需承担相应履约责任。第三，行政复议与诉讼中常见争议在于监管部门对新规的理解和适用是否正确，例如对外资并购房地产项目的反垄断审查、境外投资者以股权方式间接持有房地产权益是否应纳入审批范围等问题，不同案件的处理结果可能不同。杨春宝律师建议，企业在遭遇此类争议时，应当系统梳理投资行为发生时的有效规则、新规的追溯力以及监管部门的执法惯例，并保留完整的沟通记录和审批文件。同时，对于存在争议的交易，优先通过行政协调或补正程序解决问题，避免直接进入诉讼程序导致成本扩大。风险提示方面，企业切勿以“新规未明确”为由从事灰色操作，而应主动向主管部门咨询确认，并运用合同中的法律变更条款来分配政策调整带来的商业风险。