新新商厦位于上海市黄金地段九江路、云南路口，原为一幢8层楼的商业建筑。数年前某民营房地产开发企业以拍卖方式拍得该商厦，并经批准加层改造。然而该公司由于过多的诉讼导致该商厦在改造过程中就被数度查封，并面临被再次拍卖的窘境。
某中央国企欲购买该在建工程，遂委托杨春宝律师率领的律师团队提供方案设计、谈判、合同制作、协助办理过户登记以及后续工程建设法律服务等服务。我们经调查发现，该工程不仅涉及拖欠多家施工单位、设备供应商工程款和设备款，向银行和其他债权人抵押过两次，更为上海多家法院查封及轮候查封八次，加层部分土地出让金也未缴纳，该在建工程存在严重的权利瑕疵。
经杨律师精心设计，买卖双方通力合作，双方选择了一个既能最大限度排除法律风险、保证交易能够顺利进行，又能平衡双方权利义务的交易方案。然而，在行将进行交易的关键时刻，该在建工程再次被上海某法院轮候查封，同时又出现限制交易的技术障碍。但是，这些障碍并未能阻碍收购方成功收购该在建工程。
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
收购在建工程前如何发现权利瑕疵？
收购在建工程前发现权利瑕疵的核心方法是进行全面的法律尽职调查。首先，应向不动产登记机构查询目标工程的权属登记信息，核实土地使用权、规划建设许可、在建工程抵押登记等情况，确认是否存在抵押、查封、预查封等权利限制。其次，需向相关法院和仲裁机构了解目标工程涉及的诉讼和执行案件，通过中国裁判文书网、执行信息公开平台等渠道检索涉诉记录，掌握是否存在生效判决未履行、执行查封或轮候查封情形。同时，还应核查目标工程的工程款支付情况，向施工方、供应商等了解是否存在拖欠工程价款、材料款等债权债务，因为施工方可能行使工程价款优先受偿权，该权利优先于抵押权和其他债权。此外，要审查土地出让合同及出让金缴纳凭证，确认是否存在欠缴出让金等影响过户的情形。实务中，还要关注在建工程是否涉及违法建设、规划调整、加层改造是否经批准等问题，这些都会影响后续过户和建设手续的办理。律师尽职调查应结合书面审查、现场踏勘和向有关部门核实等方式，形成完整的权利瑕疵清单，并在交易文件中作出相应安排以控制风险。
在建工程有多重查封情形能否交易？
在建工程存在多重查封或轮候查封时，原则上仍可以进行交易，但必须依法解除查封或取得债权人同意，否则无法办理过户登记。司法查封的目的是限制被执行人对财产的处分，但查封并不必然导致财产转让禁止，关键在于是否取得相关法院或债权人的配合。实务中，收购方需与查封申请人、被执行人、法院等进行充分协商，通常可以采取以下方式：由被执行人清偿债务或提供其他担保以申请解除查封；由收购方代被执行人清偿相应债务，从而促使债权人申请解封；或者通过执行法院协调，将收购款直接支付至法院账户用于清偿债务，由法院裁定解除查封并协助办理过户。对于轮候查封，先查封解除后，轮候查封才依次生效，因此需要逐一处理所有在先查封，确保最终没有任何有效的查封登记。同时，还要关注查封是否涉及刑事追缴、行政处罚等特殊情形，这类案件处理更为复杂。交易方案中应明确解封义务、付款条件、违约责任及时限安排，避免因查封未解除导致交易失败。此外，应评估查封所涉债务金额是否合理、是否存在虚假诉讼风险，防范被执行人与第三人串通虚构债务阻碍交易。
如何设计在建工程收购交易方案？
设计在建工程收购交易方案时，应基于尽职调查结果，综合考虑法律风险、税务成本、交易效率和双方诉求。常见的交易方式包括资产收购、股权收购和在建工程转让，每种方式各有优劣。资产收购能直接取得在建工程所有权，但需处理各项债权债务和抵押、查封等负担；股权收购可间接控制项目公司，从而拥有在建工程，但需承接项目公司的或有负债和诉讼风险；在建工程转让则需符合法律规定的转让条件，并办理一系列审批和变更手续。本文案例中，律师选择在平衡双方权利义务的基础上设计交易方案，优先保障交易安全和可行性。交易方案至少应明确：交易标的和价款、付款节奏与解押解封条件、各方法定义务及履行顺位、交割时点和过户安排、税费分担、违约责任、情势变更及不可抗力处理。特别要在付款方案上设计保护性机制，例如将收购款部分支付至监管账户，根据解封、过户、工程交接等节点分批释放，以控制对方违约风险。同时应考虑若出现新的查封或技术障碍的应对预案，比如预留保证金或约定由卖方承担排除障碍的义务。交易方案还须符合国有资产交易、外资准入、反垄断等监管要求。专业律师能够借助对法律程序的熟练把握和谈判经验，设计出既符合法律规范又能实现商业目标的最优交易结构。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
