法律桥网友咨询：一外资公司（房地产）若想建立一个购物中心，进入商业零售行业，是否有什么限制性规定？
可否采取以下这一做法：由两个自然人注册一商业公司后，以商业公司名义运做购物中心，但出资由外资企业提供而且该二人实际受控于外资公司？
上海杨春宝律师解答：何必设计得这么复杂呢？直接由外商出资即可。
上海马建荣律师解答：同意杨律师的观点，可以由外商直接投资。但需准备相关材料并办理相应的审批手续，06年3月1日起符合下列条件的审批权限下放到地方省级商务部门审批：
（1）单一店铺面积不超过5000平方米，且店铺数量不超过3家，其外国投资者通过设立的外商投资商业企业在中国开设同类店铺总数不超过30家；
（2）单一店铺面积不超过3000平方米，且店铺数量不超过5家，其外国投资者通过设立的外商投资商业企业在中国开设同类店铺总数不超过50家；
（3）单一店铺面积不超过300平方米。
当然首先公司应具备一般资质，符合外商投资企业注册资本和投资总额的有关规定，且外商投资商业企业的经营期限一般不超过30年，在中西部地区设立外商投资商业企业经营期限一般不超过40年，并同时出具包括申请书，可行性研究报告，董事会决议，审计报告，开设地土地使用证或租赁协议，当地政府的说明文件等一系列相关申请文件办理审批事宜。
法律桥网友tzzyf解答：外商投资（不是外国公司）企业设立的有限公司是内资企业，其经营范围不受外商投资企业产业目录的调整。
再咨询：根据楼上两位的说法，是不是意味着：如果由外商投资建立购物中心则需要受到《外商投资商业领域管理办法》的限制，而由外资房地产公司投资建立则因为是中国法人而不会受到限制呢？
上海马建荣律师解答：对于5楼的看法，个人有些不同的意见。根据《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》
第二条：本规定所称外商投资企业境内投资，是指在中国境内依法设立，采取有限责任公司形式的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业以及外商投资股份有限公司，以本企业的名义，在中国境内投资设立企业或购买其他企业（以下简称“被投资公司”）投资者股权的行为。
第三条：外商投资企业境内投资，应遵守国家法律、法规。
外商投资企业境内投资比照执行《指导外商投资方向暂行规定》和《外商投资产业指导目录》的规定。外商投资企业不得在禁止外商投资的领域投资。
故其实外商投资企业再投资的，还是受到我国相关法律的调控，否则其就能轻易绕开法律对本土企业的保护。
再咨询：根据《外商投资产业指导目录》的一些条文：
鼓励外商投资产业目录
七、批发和零售贸易业
*1．一般商品的批发、零售、物流配送
限制外商投资产业目录
六、批发和零售贸易业
*1．商品交易、直销、邮购、网上销售、特许经营、委托经营、销售代理、商业管理等各类商业公司，以及粮、棉、植物油、食糖、药品、烟草、汽车、原油、农业生产资料的批发、零售、物流配送
象这个外资企业建立一个购物中心，究竟属于何种情况呢？鼓励、允许还是限制？
另，根据《外商投资商业领域管理办法》的定义，外国公司、企业和其它经济组织或者个人（以下简称“外国投资者”）在中国境内设立外商投资商业企业，从事经营活动，遵守本办法。
由原公司设立新公司似乎不适用上述管理办法，因为原外资企业不符合“外国投资者”的定义，但确实符合《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》的情况。
上海马建荣律师再解答：一般商品是指单一的产品，而购物中心就属于限制类的。
外国投资者设立的公司再设立新公司在形式上确实不属于“外国投资者”设立的公司，故“外商投资企业境内投资”这一行为“比照”执行《指导外商投资方向暂行规定》和《外商投资产业指导目录》的规定。
法律的适用并不是单一条文的直接套用，而是一个系统的应用过程，需要综合运用多种基础法律知识，并分清各种不同的情况，所以有些当事人常常问我法律哪条哪条明明是这么规定的，为什么你要说我不对呢，但他不知道法律还有特别规定，法律对条文的适用还有前提条件。
法律桥网友Tzzyf解答：2005年12月31日前，外商投资企业投资设立公司如从事限制类业务，工商部门会要求提交外贸部门的批准文件。06年国家工商局发布的最新规范，已不需要提交此类文件，具体原因不明，但应和新公司法的发布及行政许可法有关。
再咨询：以下两种方案：
1、变更原外资公司的经营范围而直接建立购物中心；
2、投资建立一个商业企业同时开设店铺。
请问这两种方案是否都可行？哪一种更好一些？还有没有其他方法？
上海马建荣律师解答：回答这个问题颇有难度，牵涉到公司情况综合考虑及公司长远发展的问题，因为不清楚贵公司的具体情况很难做判断。可以回答的是，两种方案均需办理审批手续，第二种方案的审批手续更多些，所需的时间也更长些，当然第二种方案也有其自身有利的地方，很难三句两句说清楚。
,（本文作者：杨春宝律师，来自：公司投资律师，引用及转载应注明作者与出处。
发表评论）,关于“外资公司若想建立一个购物中心，是否有什么限制性规定？如何操作？”，若需聘请公司法律师，
请立即致电杨春宝高级律师：1390 182 6830(咨询勿扰)
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
外资公司设立购物中心有哪些限制？
外资公司设立购物中心属于外商投资商业领域中的特殊业态，按照现行外商投资产业指导目录，购物中心通常被划入限制类业务，并非鼓励类或允许类，因此必须履行相应的审批程序。限制主要体现在几个方面：一是投资主体须符合外商投资企业的设立条件，包括注册资本与投资总额的比例要求；二是经营期限一般不超过三十年，中西部地区可放宽至四十年；三是店铺面积和数量受一定控制，例如单一店铺面积不超过五千平方米且店铺数量不超过三家，或者单一店铺面积不超过三千平方米且店铺数量不超过五家等情形，审批权限可下放至省级商务部门。此外，外资公司不能通过安排两名自然人注册内资公司并实际控制该公司来规避监管，因为该操作本质上是外商投资企业境内投资，仍须比照适用外商投资产业指导目录。实务中，建议直接以境外投资者名义设立外商投资商业企业，按照要求准备申请书、可行性研究报告、董事会决议、审计报告、土地使用权证或租赁协议、当地政府说明文件等材料，向商务部门申请审批。需要注意的是，法律对限制类项目实行核准制，未经批准不得擅自开展经营活动，否则可能面临行政处罚或项目无法验收的风险。
外商投资企业再投资设立商业公司是否受限？
外商投资企业再投资设立商业公司同样受到外商投资法律制度的约束，不能以境内法人身份为由规避对外资的限制。根据相关规定，外商投资企业以本企业名义在中国境内投资设立企业或购买其他企业股权的行为，称为外商投资企业境内投资，该行为应当遵守国家法律法规，并比照执行外商投资方向规定和产业指导目录。这意味着，即使某家外资房地产公司已在中国境内合法设立，具有中国法人资格，当它再投资设立一家经营购物中心的商业公司时，该商业公司的经营范围仍须符合外商投资产业政策。如果购物中心属于限制类业务，则新设公司必须得到商务部门的批准，工商登记部门在核发营业执照时也会核查批准文件。实践中曾有观点认为2006年后工商部门不再强制要求提交外贸部门批准文件，但这并不代表限制类业务被放开，而是与公司法修订和行政许可法实施后的登记程序调整有关，实质审批要求依然存在。因此，外商投资企业试图通过再投资方式进入限制类领域，不仅不能绕过监管，反而可能因程序复杂而增加时间成本。建议企业先评估拟设立商业公司的具体业态和规模，确认所属类别，再依法申请审批，切勿轻信通过代持或双层架构即可规避限制的说法。
变更经营范围与另设商业企业哪个更可行？
变更原有外商投资企业的经营范围，使其直接包含购物中心建设与运营，与投资设立一家新的商业企业来开设购物中心，两种方案在法律上都是可行的，但适用条件和操作效果存在明显差异。变更经营范围属于企业自身事项的调整，需要向原审批机关申请变更，提交修改后的合同章程、董事会决议、可行性说明等文件，审批流程相对较短，但变更后的企业整体经营范围将扩大，原来不属于商业零售的业务与新增的购物中心业务将在同一法律主体内混同，可能产生经营风险交叉、财务核算复杂等问题。另设商业企业则是以原外资公司作为股东，新设立一个独立法人，需要按照外商投资企业境内投资的程序办理，除需取得商务部门对投资项目属于允许或限制类别的认定外，还要完成新公司的注册登记，审批环节更多，耗时更长，但优点在于新主体独立承担责任，资产和负债清晰隔离，便于日后引入其他投资者或单独融资，也便于在税收优惠方面进行单独筹划。选择哪种方案应结合企业自身战略：如果原公司主营业务与购物中心关联性强且希望快速推进，变更经营范围更高效；如果购物中心是独立板块，需要长期运营和风险隔离，则建议另设商业企业。此外，无论选择哪种方案，均不能突破外商投资产业限制，且购物中心运营涉及消防、规划、卫生、食品经营等多项行政许可，需提前综合评估。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
